4月21日，《人民法院报》刊登了最高人民法院发布的关于烂尾楼的重磅政策，这对于烂尾楼业主们来说，无疑是重磅利好消息。
上图丨人民法院报截图
这份《中华人民共和国最高人民法院公告》显示：
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》内容可以归纳为：
商品房消费者主张交付房屋或者返还价款的权利最优先，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权；最重要的一点，文中提到，以居住为目的购买的房屋烂尾了，且没有交付可能的情况下，买房人可以申请退款，款项优于银行抵押权等。原文如下：
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。据悉，此次批复是针对河南高级人民法院的相关问题做出了答复。此前河南高院提交了《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》，请示涉及商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题。北京金诉律师事务所主任王玉臣解释称，遇到烂尾楼或开发商负债累累时，银行要行使抵押权，施工单位要行使工程款优先受偿权，业主也会主张要求交房或退房款，多种债权会出现冲突。而抵押权和工程款优先受偿权有明文规定，业主的优先权并没有特别明确的规定，散见在一些最高院的观点和执行的相关规定中，对购房人而言有失公平。最高法这份批复，则明确了购房人的两大优先权：房屋交付请求权、主张价款返还请求权。首先，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。通俗来说便是，相较于兑现工程款、抵押权及其他债权，开发商要首先集中资源“保交房”。王玉臣表示，房屋交付请求权的行使，需要满足三大前提条件：商品房消费者以居住为目的，一般适用于住宅，且不是为了投资；购买房屋并已支付全部价款，即使是只支付了部分房款，只要在一审法庭辩论终结前已实际付清尾款，同样适用；房屋要达到交付使用条件。最高法还表示，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。也就是说，如果房屋无交付可能，开发商应优先满足购房者退款的主张。王玉臣称，价款返还请求权，也有一个前提条件：房屋不能交付且无实际交付可能，比如彻底烂尾，实在是建不起来，购房合同的目的已经无法实现，这个时候只能解除合同，要求返还房款。此外，不论是付了多少购房款，都应当享受相应的优先权。综合而言，在与烂尾楼相关的债权排序上，购房人的请求权是排在首位的，其次是建设工程价款优先受偿权，第三是抵押权，最后是其他债权、也就是常说的普通债权。
来源：澎湃新闻
